Kiinteistösijoittamisen piilotettu helmi voi tarjota mahdollisuuden korkeisiin vuokratuottoihin ja alhaisiin vuokralaisriskeihin

Harva muu omaisuusluokka pystyy tarjoamaan samanlaisen yhdistelmän. Kyseessä on light industrial -segmentti, eli logistiikka-, varasto- ja pienteollisuuskiinteistöt. – Muutamat erityispiirteet tekevät näistä kiinteistöistä potentiaalisesti erinomaisia sijoituskohteita sekä sijoittajille että rahoittajille, kirjoittaa Ethos Capitalin hallituksen puheenjohtaja Erkko Etula.

Mielenkiintoisimpien light industrial -kiinteistöjen houkuttelevuus liittyy vuokralaisriskin ja tuoton epäsymmetriaan, jonka taustalla on likviditeettipreemio. Varsinkin 2–6 M€ kiinteistökokoluokassa kiinteistöt ovat usein liian suuria yksityisille toimijoille ja liian pieniä instituutiosijoittajille. Tästä johtuen ostajia yksittäisille kohteille on vähän, jonka myötä light industrial -segmentin kiinteistöjä on usein ostettavissa edullisilla hinnoilla kyseisestä kokoluokasta. Osaava ostaja voi siis hyötyä tästä likviditeetin puutteesta ja ansaita likviditeettipreemion.

Light industrial -kiinteistömarkkinassa ostokohteen tarkka kartoitus on avainasemassa. Sopivaan hintaan ostaessa pääsee nauttimaan korkeista vuokratuotoista, vaikka kiinteistöjen neliövuokrat ovat usein hyvin maltillisia. Löydettävissä on myös kohteita, joissa vuokralaisina on ykköskategorian vuokralaisia, eli niin sanottuja blue chip -yrityksiä. 

Vaikka korkeista vuokratuotoista voisi tulla mieleen, että vuokralaisriski olisi korkea, tilanne on blue chip -vuokralaisten kanssa päinvastainen. Kyseiset yritykset ovat hyvin vakavaraisia toimijoita, joilla on kyky toimia kannattavasti yli taloussyklien. Light industrial -segmentin toimialariski hajautuu myös luonnollisesti eri toimialoihin, kuten logistiikkaan, suuriin panimotoimijoihin ja teollisuuteen. Tämä lisää sijoitusten vakautta ja vähentää merkittävästi portfolion vuokralaisriskiä. Yhdistelmä on mielestämme ainutlaatuinen, sillä muissa omaisuusluokissa vastaavia tuottotasoja on vaikea saavuttaa samalla riskitasolla. 

Tehoa velkavivusta

Light Industrial -segmentti on yksi harvoista kiinteistöomaisuusluokista, jossa velkavivun käyttö on nykyhetkessäkin järkevää. Vakaan ja korkean vuokrakassavirran sekä ykköskategorian vuokralaisten ansiosta pankit ovat valmiita tarjoamaan noin 50–55 % lainoitusasteita. Tämä mahdollistaa sijoittajille suuremman tuottopotentiaalin ja vähentää oman pääoman tarvetta. 

Meillä Ethos Capitalilla on konkreettisia näyttöjä onnistuneista transaktioista, sillä olemme saaneet velkarahoituksen jokaiseen ostamaamme Light Industrial -kohteeseen liikepankeista 50 % lainoitusasteella.

Elintila kaventuu, sijainnin merkitys korostuu

Suomen suurimmissa kaupungeissa light industrial -alueiden elintila on kaventunut kaavoituksen vuoksi. Tämä ei johdu pelkästään siitä, että näitä alueita kaavoitetaan asunnoiksi, vaan myös siitä, että asuinalueiden laajentuessa light industrial -alueet jäävät puristuksiin. 

Erityisesti last-mile -logistiikan erinomaiset sijainnit ovat kortilla, kun paikat joista näitä toimintoja operoidaan sijaitsevat yhä useammin asuinalueiden keskellä. Tämä lisää positiivista painetta keskeisellä paikalla sijaitsevien light industrial -kiinteistöjen vuokrien nousulle ja sen myötä paremmille vuokratuotoille.

Kiinteistösijoittamisen helmi?

Vaikka light industrial ei ehkä ole hohdokkain kiinteistösegmentti, niin ajurit sen kysynnässä ovat vahvat. Megatrendit, kuten kaupungistuminen ja verkkokauppa, tukevat kysyntää logistiikka- ja varastotiloista halutuilla kasvukeskussijainneilla.

Light industrial -kiinteistösijoittaminen 2–6 M€ kiinteistökokoon tarjoaa harvinaisen yhdistelmän potentiaalisesti korkeita tuottoja ja verrattain alhaisia riskejä. Tarkasti valittujen kohteiden tarjoaman vakaan vuokrakassavirran, ykköskategorian vuokralaisten ja hajautetun vuokralaisriskin ansiosta tämä segmentti on erittäin mielenkiintoinen kohde kiinteistösijoittajille. Se on mielestämme piilotettu helmi kiinteistösijoittamisen kentällä.

Me Ethos Capitalilla keskustelemme mielellämme mahdollisuuksista, joita light industrial -kiinteistösijoittaminen voi tarjota.

Erkko Etula
Ethos Capital

Lisätietoja antaa:

Pietari Holopainen
Toimitusjohtaja
Ethos Capital Oy
+358 41 311 5585
pietari.holopainen@ethoscapital.fi